昆明市商品房交易管理暂行办法

1. 昆明市商品房交易管理暂行办法

第一条　为改善我市人民群众的住房条件，加强商品房交易，维护房地产市场管理秩序，保护国家和当事人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据国家和省有关政策、法规，结合昆明市实际，制定本办法。第二条　本办法所称商品房是指取得房地产开发和经营资格的各类公司(简称“开发企业”)，为销售而建盖的住宅和非住宅用房(含统建房和搬迁房)。
　　凡在本市辖区内从事商品房开发和经营的地方各类开发企业，不论企业性质和隶属关系，均应遵守本办法。
　　军队企业建盖的对社会出售的商品房，除遵守《中国人民解放军房地产管理条例》外，还应按本办法的规定办理；
　　涉外商品房交易，除国家政策、法律另有规定外，适用本办法。第三条　昆明市房地产管理局是全市商品房交易业务的主管机关，负责对全市商品房交易业务进行行业管理和业务指导、监督。第四条　昆明地区商品房交易业务的合法场所是经省、市政府批准设立的昆明市房地产交易所和市属各县房地产交易所。
　　市房地产交易所对五华、盘龙、西山、官渡四区范围内的商品房交易业务实施统一管理。并负责交易鉴证。市属各县交易所对该县范围内的商品房交易业务实施统一管理并负责交易鉴证同时接受市交易所的业务指导和监督。
　　五华、盘龙、西山、官渡四区的商品房预售许可证由市房管局负责签发。市属各县商品房预售许可证由县房管部门负责签发。第五条　商品房交易双方必须到上述指定的交易所进行交易，办理交易手续，服从交易所的管理，禁止场外交易和偷漏税费等非法行为。第六条　昆明市商品房价格管理，由市房地产管理局会同市物价局负责。
　　(一)以划拨方式取得土地使用权建盖的住宅和按有关规定提供的微利商品房、福利商品房(含“安居工程”建房)的价格，实行国家定价。其中，市属四区范围内的，由市房管局会同市物价局审批；市属八县范围内的，由该县房管部门会同物价部门审批，并报市房管局、市物价局备案。
　　(二)以出让方式取得土地使用权建盖的社会商品房，实行市场调节价。其交易价格应分别报市、县房管部门、物价部门备案。第七条　交易主体及条件
　　(一)卖方：
　　1、必须是具有合法资格的房地产开发经营企业。并按当年下达的基建投资计划组织实施，按时、按量提供质量合格的商品房。
　　2、各开发企业在房屋销售(或预售)前．必须将销售(或预售)计划报市、县房地产管理部门会同有关部门批准。
　　3、对定期还本售房的开发企业，必须经上级主管部门批准；并请具有担保能力的单位担保，其保证书由保证单位和被保证单位签章后经公证机关公证；还本售房办法登报公告。当被保证单位到期不还本给购房者时，由保证单位负责还本。
　　4、应按有关规定办理《商品房预售许可证》后，方可销售(或预售)商品房。
　　(二)买方：
　　1、实行市场调节价的商品房，销售对象放开。即国内外单位和个人均可购买。但我国境外单位或个人购房时必须用外币支付。
　　2、购买本市四区内的微利商品房的，必须是经审查符合有关规定并具有四区常住户口的个人和地址在四区范围内的单位。
　　3、购买四区内福利商品房的，必须是经市房管局批准并在四区范围内的全额财政拨款的各级行政、事业单位及政策性亏损企业和居民中经济收入较低的住房困难户(含住宅合作社社员)。
　　4、市属八县内的微利商品房和福利商品房的销售对象，由各县根据上述原则确定。
　　5、购买商品房符合申办本市蓝印户口条件的，按《昆明市蓝印户口管理暂行规定》及其《实施细则》的规定办理。第八条　交易手续和程序
　　(一)买方提出书面申请、提供有关证件、填报购房资格审查表，经指定的交易所审查合格，双方签订协议并由交易所鉴证后付款。
　　(二)房屋交付时，双方办理结算。其中属市场调节价格的商品房，一律按协议结算；属国家定价的商品住宅，按房管部门会同物价部门核定的结算价结算。
　　(三)凭购房资格审查表、协议、结算表、产权申报表及其他票证等有效证件，分别到市、县房屋产权监理部门和土地管理部门办理《房屋产权所有证》和《土地使用证》。第九条　单位或个人购买的商品房，主权归购买者所有，其中福利房的产权比例按有关规定确认。以出让方式取得土地使用权建盖的房屋所有权期限与土地使用期限相同。土地使用期满，土地使用者可申请续期。

2. 昆明市单位住房基金管理暂行办法

第一条　单位住房基金为各部门、各企事业单位专项用于住房制度改革和住房生产、经营、消费的资金。第二条　单位住房基金的来源：
　　1、单位原来用于住房建设、维修和管理的资金；
　　2、出售自管住房（由财政拨款建盖的自管住房除外）收回的资金；
　　3、由单位安排的公有住房建设、维修等的专用资金，或其他划转的资金；
　　4、单位职工的集资建房款；
　　5、单位住房的房租收入及提留职工住房补贴；
　　6、按国务院国发（1988）11号文件规定，经各级财政部门核定并报各级政府批准，在成本和国家预算中列支的住房资金；
　　7、从盈余公积、资本公积和应付福利费等资金中提出取的用于单位职工住房建设的资金；
　　8、单位的其他住房资金；
　　9、行政、事业单位由财政拨款建盖宿舍售房后，经批准返还单位部份的资金。第三条　单位住房基金必须专款专用，不得挪作他用，主要用于：
　　1、发放本单位职工的房租补贴；
　　2、按所收回售房款10％的金额提取的出售住宅共有部分的维修；
　　3、自管出租房的改建、扩建、维修、管理和购建房屋支出；
　　4、归还购建房贷款；
　　5、经批准的其它房改和住房性开支。第四条　单位在使用本单位的住房基金时，应将使用计划报有关部门审批，经批准后方可使用，同时，应接受市建设银行、市工商银行房地产信贷部的监督。第五条　单位住房资金由单位向同级财政部门申报和核定划转。划转的资金记入单位住房基金。五华、盘龙两区内在工商银行开设基本结算帐户的单位，单位住房基金存入市工商银行房地产信贷部；在人民银行及其他专业银行开设基本结算帐户的单位和官渡、西山区在工商银行开设基本结算帐户的单位，单位的住房基金一律划转存入市建设银行房地产信贷部，本单位的单位住房基金存款户储存，并由信贷部按规定付给存款利息。第六条　各单位和企业原有的建房投资和用于住房的支出，按投资和支出余额记入单位住房基金，暂时维持其分配渠道和投资体制。第七条　各单位的住房基金必须有一名领导分管或兼管。有条件的单位可在本单位房改领导小组下设专门的住房资金管理科（处、室）；没有条件的，可在现有财务部门内设专人管理单位住房基金，其职责范围是：
　　1、建立、健全单位住房基金管理的各项规章制度，并组织实施；
　　2、负责住房基金的财务核算，并按有关规定进行单位住房基金的筹集、划转、收缴和监督使用；
　　3、执行本单位职工代表大会或住房制度改革领导小组关于单位住房基金的决议、决定，向上级主管部门报告本单位的单位住房资金筹集、使用情况，向有关单位报送报表和有关资料；
　　4、办理单位职工公积金的归集划转并按时缴存；
　　5、办理职工住房债券的代购与分售；
　　6、管理本单位职工建房集资款项。第八条　对各单位兼职管理单位住房基金的人员，视其承担的工作量和本单位实际，报经上级主管部门同意的，可由单位从本单位住房基金存款利息中支付给其一定比例的费用。第九条　本办法自1993年10月1日起实行，由昆明市住房制度改革领导小组办公室及住房基金管理处负责解释。

d22740--010517zzj

3. 昆明市人民政府关于印发《昆明市已购公有住房和经济适用住房上市交易试行办法》的通知

第一条　为规范我市已购公有住房和经济适用住房上市交易，促进房地产市场的发展，推动住房的商品化、社会化，加快住房建设，改善居民住房条件，根据国家和省的有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于昆明市五华、盘龙、西山、官渡四个行政辖区范围内，个人已取得完全产权的公有住房和经济适用住房的首次上市交易。以后发生的再交易行为，按国家和省、市有关规定执行。第三条　本办法所称已购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和昆明市人民政府有关城镇住房制度改革的规定，按成本价购买的公有住房或者按照国家指导价购买的经济适用住房（含安居工程住房和集资、合作建房等）。第四条　本办法所称首次上市交易，系指个人已取得完全产权的已购公有住房或者经济适用住房依法首次进入市场的买卖、交换、赠与、租赁、抵押等行为。
　　个人已购部分产权公有住房和经济适用住房，按昆明市人民政府有关城镇住房制度改革的规定，补购全部产权后方可上市交易。第五条　昆明市房产管理局是全市已购公有住房和经济适用住房上市交易的行政主管部门，负责本办法的组织实施工作。第六条　个人已购公有住房和经济适用住房的出售，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。房地产交易管理部门在办理住房交易登记前，应书面通知原产权单位（原产权单位撤销的除外），原产权单位应在10日之内给予答复，逾期则视为自动放弃优先权。第七条　个人已购公有住房和经济适用住房上市交易，实行准入制度。有下列情形之一的，不允许上市交易：
　　（一）违反国家有关政策规定购买的公有住房和经济适用住房、已购公有住房或经济适用住房又租住享受政府优惠政策建设的住房；
　　（二）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　（三）上市出售后形成新的住房困难的；
　　（四）房屋产籍冻结地区和已经改变使用性质的住房；
　　（五）法律、法规以及省、市人民政府规定不允许上市交易的住房。第八条　个人已购公有住房和经济适用住房上市交易程序：
　　（一）向昆明市房产管理局申请办理上市准入手续，并提供下列材料：
　　1、按规定填写的《昆明市已购公有住房和经济适用住房申请上市交易审批表》；
　　2、合法的产权证书；
　　3、房屋产权人、共有人的身份证及户籍证明；
　　4、设定住房抵押的，按国家抵押政策的有关规定报送资料；
　　5、赠与住房的，还需提供县级以上公证机关的公证文件。
　　（二）经审核符合条件的，发给《云南省已购公房上市交易准入证》后，到昆明市房产管理局统一开设的交易场所挂牌上市公开交易。交易双方按《云南省已购公房交易合同》文本签订合同，并按有关规定办理交易过户、抵押、租赁登记手续和缴纳有关税费、土地收益；
　　（三）购买、交换、受赠当事人，在办理完过户手续后，到有关部门办理房产、土地权属转移登记。第九条　个人已购公有住房和经济适用住房上市交易，按下列规定交纳有关税费和土地收益：
　　（一）出售方按成交价或者评估价的3．5％交纳交易综合税，按成交价或者评估价的1％交纳土地收益；
　　（二）买方按国家现行规定交纳契税和印花税；
　　（三）按成交价或者评估价的0．3％交纳房地产产权交易审验服务费，由交易双方各负担一半；
　　（四）出租已购公有住房和经济适用住房，交纳房屋月租金2％的房屋租赁审验服务费；
　　（五）赠与、抵押、租赁住房的其他税费，按税法及有关规定缴纳。第十条　已购公有住房和经济适用住房相互交换，对超过等值部分，由差价支付方按本办法第九条的规定交纳税费。
　　已购公有住房和经济适用住房与其他性质住房交换的，对超过等值部分，由差价支付方按其住房性质交纳税费。第十一条　对先出售已购公有住房或经济适用住房，再购买商品住房的，或者先购买商品住房，再出售已购公有住房或经济适用住房的，买、卖时间在一年以内，视为住房交换。出售公有住房或者经济适用住房的成交价和新购住房的价格相抵，剩余部份价差，按本办法第九条的规定收取有关税费。第十二条　交易双方应如实申报交易价格。房产交易管理部门对所申报交易价格进行核实，如申报价格明显低于市场价格的，由房产交易管理部门委托具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估，并按评估价作为应交税费的计算基数。